Wohnung nach Mieterwechsel: So wird sie schnell wieder vermietbar

Die meisten Tage gehen nicht auf der Baustelle verloren, sondern davor. Wird der Zustand der Wohnung erst nach der Schlüsselübergabe angesehen, beginnt die Planung an dem Tag, an dem die Miete ausfällt.

Besser ist eine Vorbesichtigung einige Wochen vor dem Auszug. Dabei lässt sich festhalten, was renoviert, ausgebessert oder erneuert werden muss. Mit diesem Stand kann der ausführende Betrieb die Wohnung ansehen und ein Angebot erstellen, bevor sie leer ist. Liegt das Angebot beim Auszug vor, kann die Arbeit direkt danach beginnen.

Bei der Rückgabe gehört alles in ein Übergabeprotokoll: Zustand der Räume, Schäden, Zählerstände und zurückgegebene Schlüssel, am besten mit Fotos. Das Protokoll ist später die Grundlage für die Frage, welche Arbeiten auf wessen Kosten gehen.

Ob der ausziehende Mieter Schönheitsreparaturen schuldet, hängt vom Mietvertrag ab und ist eine rechtliche Frage. Für die Planung der Arbeiten ist wichtig, dass sie früh geklärt ist – sonst wartet die Wohnung auf eine Entscheidung.

Der Umfang reicht von ein paar Ausbesserungen bis zur vollständigen Sanierung. Häufig gehören dazu:

• Entrümpelung zurückgelassener Möbel und Gegenstände
• Malerarbeiten an Wänden, Decken, Türen und Heizkörpern
• Bodenbeläge ausbessern oder erneuern
• Sanitär: Silikonfugen, Armaturen, bei Bedarf das ganze Bad
• Elektro: Schalter, Steckdosen und die Prüfung der Anlage durch einen Elektrofachbetrieb
• Fenster und Türen gängig machen, Beschläge und Dichtungen erneuern
• Endreinigung vor der Übergabe an die neuen Mieter

Die einzelnen Arbeiten sind selten das Problem. Zeit geht an den Übergängen verloren:

• Mehrere Einzelaufträge. Maler, Bodenleger und Elektriker haben jeweils eigene Vorlaufzeiten. Jeder wartet auf den anderen.
• Falsche Reihenfolge. Wird der neue Boden vor den Malerarbeiten verlegt, muss er geschützt oder nachgebessert werden.
• Offene Entscheidungen. Solange nicht feststeht, ob das Bad bleibt oder erneuert wird, kann niemand anfangen.
• Niemand ist für den Gesamttermin zuständig. Jeder Betrieb hält seinen eigenen Termin – aber wann die Wohnung fertig ist, sagt keiner zu.

Für eine Herrichtung bei Mieterwechsel ist eine feste Abfolge sinnvoll, weil jeder Schritt auf dem vorherigen aufbaut:

1. Entrümpeln und zurückbauen, was ersetzt wird
2. Leitungen und Anschlüsse für Elektro und Sanitär
3. Trockenbau- und Putzarbeiten
4. Malerarbeiten
5. Bodenbeläge
6. Endmontage: Schalter, Steckdosen, Armaturen, Türen
7. Endreinigung
8. Abnahme – und Fotos für das Inserat

Eine leere Wohnung ist der einfachste Zeitpunkt für größere Arbeiten: Bad, Elektrik oder Grundriss lassen sich ohne Rücksicht auf Bewohner erneuern. Dafür verlängert sich der Leerstand. Ob sich das lohnt, ist eine Abwägung zwischen höherer Miete oder geringerem Instandhaltungsbedarf auf der einen und einigen Wochen Mietausfall auf der anderen Seite. Wichtig ist, dass die Entscheidung vor dem Auszug fällt.

Beauftragt die Verwaltung einen Generalunternehmer, liegen Koordination und Gesamttermin bei einer Stelle. Bei uns heißt das:

• ein Ansprechpartner statt mehrerer Handwerksbetriebe
• Festpreis nach Ortstermin – der Umfang steht vorher schriftlich fest
• verbindlicher Fertigstellungstermin im Angebot, auf den Sie die Neuvermietung legen können
• wöchentliche Fotodokumentation, damit Sie den Stand kennen, ohne hinzufahren
• Zahlung nach Baufortschritt: jedes Gewerk nach Fertigstellung, keine Vorauszahlung, Schlussrechnung nach der Abnahme, 5 % Einbehalt bis zur Mängelfreiheit

Mehr dazu auf der Seite Wohnungs- & Haussanierung und für Verwaltungen unter Für Hausverwaltungen.